이전 포스팅에서는 대출상환능력과 소득을 기준으로 부동산 투자를 위한 가격의 대략적인 가이드라인을 확인하는 방법에 대해서 배웠습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 투자의 승패를 좌우하는 수요 지표 중에서 중요한 3가지 방법에 대해서 알아보겠습니다.
수요가 증가하는 지역을 찾는 핵심 3가지
부동산 투자 지역을 선정하기 위해서 중요하게 살펴보아야 하는 것은 정비사업이 활발히 일어나고 일자리와 인구수가 증가하는 지역입니다. 이 3가지는 서로 연관관계를 갖고 있으며 함께 움직입니다.
일자리가 늘어나면 사람들이 모이며 인구수가 증가하고 인구수 증가와 더불어 그 지역의 재개발과 재건축 등의 수요가 늘어나게 되며 정비사업이 활발히 일어나는 것입니다.
통계청에서는 위 링크와 같이 시 / 도별 재개발,주거환경개선,재건축사업 현황에 대해서 통계자료를 공유하고 있습니다.
수치들을 종합적으로 살펴보면, 도시의 규모가 크고 인구수가 많을수록 정비사업이 활발하기에 투자하기 안전합니다.
건설사나 시공사의 일시적인 공급증가에 흔들리지 않기 위해서는 인구수가 적어도 50만명 이상인 지역에 투자하는 것이 안전합니다.
또한, 백화점, 대형 병원등과 같은 사람이 살고 싶어하는 환경과 인프라가 있는 곳에 투자해야 안전합니다.
인구수가 50만 명이 넘는 도시는 다음과 같습니다.
- 서울특별시
- 경기도
- 인천광역시
- 5대 광역시
- 충청남도 천안
- 충청북도 청주
- 경상남도 창원, 김
- 경상북도 포항
- 전라북도 전주
위와 같이 인구수가 50만 명이 넘는 지역 중 인구수가 꾸준히 늘어나는 지역을 찾아보아야 합니다.
네이버 포털 사이트에서 “경기도 인구수”라고 검색하면 통계청에서 제공한 인구수 정보와 증감률을 확인할 수 있습니다.
이 중 인구수가 지속적으로 증가하고 있는 경기도의 일부 지역과 인쳔광역시, 세종시 등이 있습니다.
놀랍게도 우리가 알고 있는 서울시, 경기 분당,과천, 부천, 안양, 5대 광역시는 인구수가 감소하고 있습니다.
하지만 이 도시들은 인프라가 완성되어 있고 일자리가 탄탄하며 재건축 등 희소성과 규모를 모두 갖고 있는 도시이기 때문에 꾸준한 수요를 갖고 있습니다.
유동성 장세에서 발생한 가격 혼란에 속지 말자
최근 2020-2040 제 5차 국토종합계획이 발표되었습니다. 이를 통해 어느 시/도가 개발될 것 이며 인구수가 증가할 지 확인할 수 있었습니다.
서울특별시는 세계적인 도시로 자리매김하면서 점점 가치가 올라갈 것이며, 서울의 과수요로 인해 서울 외곽의 도시에 인구가 밀려들 것입니다.
2022년 유동성 장세로 인해 엄청난 부동산 상승이 있었습니다. 이로 인해 가치가 인정받아 상승할 곳과 그렇지 않은 곳의 가격이 모두 상승하였습니다.
하지만 투자자들에 의해서 올라간 가격과 실거주자들의 힘에 의해 올라가는 가격의 차이는 큽니다. 이러한 현상들이 지금 부동산 시장에서 나타나고 있습니다.
투자자들로 인해 과열되었지만 실거주 수요가 작은 지역들은 가격이 많이 하락하였고, 실거주 수요가 높은 지역들은 가격이 탄탄하게 방어되고 있는 것입니다.
수요와 공급의 복잡한 상황과 가격의 경계선에서 투자를 성공적으로 수행하는 전문 투자자들이 있을 수 있지만, 내가 거주할 내 집 마련에 있어서는 이러한 모험을 할 필요가 없습니다.
인구가 50만 명 이상이며, 수요가 탄탄하고 인구가 증가할 수 있는 지역에서 본인이 감당 가능한 수준의 집을 구매하면 되는 것입니다.
마치며
본인이 거주하고 싶은 집을 매수하기 위해서 인구 증가, 희소성, 규모만 확인하면 되는 것은 아닙니다. 경제 이론에서 배운 것 처럼 수요와 공급이 가격을 결정합니다.
이번 포스팅에서 수요와 관련된 내용을 살펴보았다면, 다음 포스팅에서는 공급과 관련되 내용에 대해서 살펴보겠습니다.