이전 포스팅에서는 부동산 투자를 하기 위한 최고의 지역을 탐색하는 방법에 대해서 다루어 보았습니다.
매수를 결정하는 마지막 단계에서 최적의 타이밍을 결정하는 것은 매우 중요한 일입니다.
투자 심리, 거래량, 상승 하려는 에너지 등이 종합적으로 평가되어야 합니다.
그래서 이 지역이 현재 매수 우위 시장인지, 매도 우위 시장인지를 알아보고 최적의 타이밍을 결정하는 방법을 포스팅하겠습니다.
매수 우위 지수를 파악해보자
매수 우위 지수는 KB부동산에서 매주 발표를 하는 지수입니다. 주로 부동산 투자 심리와 거래량 지표와 비슷한 형태를 보입니다.
매수 우위 지수는 공인중개사무소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다.
매수 우위 지수가 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미합니다.
매수우위지수를 통해 24년 4얼 기준, 매수자 보다 매도자가 압도적으로 많음을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 현재 시장은 매도 우위 시장이고 수요보다는 공급이 많은 것을 확인할 수 있었습니다.
조금 더 자세한 타이밍을 보고 싶다면, 매수우위지수의 골든 크로스 지점을 확인해보는 것이 좋습니다. 골든 크로스 기법은 주식 투자에서도 종종 활용되는 기법으로 이동 평균선들이 만나는 지점에서 상승을 시작하면, 투자하는 최적의 타이밍이 된다는 이론입니다. 서울의 경우 2014년에 이러한 골든 크로스 시점이 왔습니다. 그 이후로 서울 아파트 가격이 얼마나 상승 했는 지 모두가 알고 있는 사실이니 생략하겠습니다.
거래량을 확인해보자
매매 거래량이 늘어나면 그 지역 시장이 뜨거워지고 있다는 뜻입니다. 반대로 거래량이 감소하면 심리가 얼어붙었다는 의미입니다.
매매 거래 지수는 표본 공인중개사무소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다.
매매거래지수가 100을 초과할 수록 매매가 활발하게 일어나는 것이고 100에서 멀어질 수록 한산하게 일어나는 것입니다.
24년 4월 기준, 전국 평균 11.1 이며 서울의 경우 14.1 을 보이고 있습니다. 3월 까지만 해도 7.7로 굉장히 낮은 수치 였고 현재는 전국 보다는 활발하지만, 여전히 낮은 수치입니다. 현명한 투자자는 최소 거래량일 때 매수하고 최대 거래량에 매도 하는 것이 유리합니다.
상승에너지 지표를 확인해보자
상승에너지 지표란, KB부동산에서 발표하는 아파트 매매가격지수와 전세가격지수를 활용해서 만듭니다.
매매지수는 매매 가격과 연관이 있으며 전세가격지수는 전세 가격과 연관이 있습니다. 상승에너지 지표는 전세지수에서 매매지수를 차감하여 계산합니다.
투자자 관점에서 전세지수가 매매지수보다 높으면 플러스 점수를 줄 수 있으며, 매매지수가 많이 올랐다면 앞으로 매매가 활발히 발생할 가능성이 적어지기 때문에 마이너스 점수를 주는 것과 동일한 뜻입니다.
즉, 실거주자들이 실제로 거주하고 싶은 실질적인 지표인 전세지수가 높아질 때 그리고 추가적으로 매매지수가 아직 오르지 않았을 때가 최적의 투자 타이밍입니다.
마치며
심리를 나타내는 매수우위지수가 상승할 때, 거래량이 최소에서 조금씩 상승할 때, 축적된 상승 에너지가 쓰이기 시작할 때, 이런 타이밍을 종합적으로 판단하여 최적의 투자 타이밍을 만든다면, 상대적으로 저렴한 가격에 매수하여 비싼 가격에 매도할 수 있을 것입니다.